【都更遊戲】不要幻想1坪換1坪?買老屋押寶都更潛力股 專家歸納3大重點防踩雷

2023/05/30

【文/Angela】套句台北市前市長柯文哲談都更「不要幻想1坪換1坪,天底下哪有這麼好的事?」事實上,影響都更結果的變數包括容積率、建蔽率、土地座落位置與土地價值,哪些老屋有機會成為建商眼中的都更潛力股,影響建案「長高、長胖」的最關鍵因素在於容積率。如何正確押寶潛力股,中華民國都市更新發展協會顧問暨百億房產教練RENBA歸納不踩雷的3大重點。

▲都更整合最怕遇到釘子戶,圖為萬華「台北ONE」社區景觀,前方因無法順利整合,出現三明治屋怪象。

▲都更整合最怕遇到釘子戶,圖為萬華「台北ONE」社區景觀,前方因無法順利整合,出現三明治屋怪象。

重點一:注意土地使用分區 商業區容積率最高達800%

RENBA說:「商四土地使用分區容積率最高可達800%,比起住一容積率60%、住二容積率120%,來回落差可能超過10倍。」以台北市為例,南京東路二、四與五段都是商業區,內湖三總與政大一、二街周邊屬於住二,整體來說,容積率越高、房子越矮物件,越有機會成為都更潛力股。

為了讓住戶搞懂容積率,RENBA巧妙以做Pizza的麵團來比喻,「容積率決定Pizza的餅可以發得多大,台北市有超過一半土地使用分區屬於住三,若以容積率225%計算,即便加上所有獎勵值也只能蓋7至9樓,對出資建商來說恐無利可圖。」目前大同區與中山區有不少土地使用分區為商業區,有利於建商推動都更整合。

RENBA提醒,實務上,推動都更整合建商可分為二大類,一種是像華固、富邦、國泰、遠雄等真正有蓋房子的實際經驗者,另一類則是全案管理建商,屬於新型態商業模式,後者並無真正完成案子,卻負責統籌、設計、規劃、興建與後續餘屋販售,會向住戶收5~10%全案管理費,比起大牌建商收費較低。

▲百億房產教練RENBA以專家身分,分享都更整合過程中各種趣聞奇見。 RENBA提供

▲百億房產教練RENBA以專家身分,分享都更整合過程中各種趣聞奇見。 RENBA提供

重點二:黃金店面最易卡關 連棟戶數越多整合難度越高

近期,北市東區百億危老都更「連雲玥恒」傳出地主集結舉牌抗議,此案建商僅以3個月神速整合,從申請到核准通過只花1年,如今卻傳出地主組自救會,訴求建商分回不公,1樓店面從30坪變10坪,其中21戶住戶收到建商寄出存證信函。

RENBA表示,黃金店面最容易造成都更卡關,因黃金店面租金高,重建期間,建商必須補貼租金給屋主,部分東區店面月租金動輒30、50萬元,三五年重建期租金補貼金額就破千萬元,因租金補貼必須以現金支付,無法以貸款方式取得,造成多數建商對黃金店面敬謝不敏,這也是為何台北市忠孝東路一帶除了正義國宅案,幾乎罕有都更案的重要原因。

重點三:基地條件大不相同 建商住戶拆分比無標準答案

「每一塊基地的合建條件大不同,都更最怕住戶一開口只關心和建商的分回比例是七三或六四。」RENBA以台北市東區216巷為例,該基地公寓前後無加蓋空間,反觀民生社區部分舊公寓,有很大前庭後院空間,房子30坪空間,但土地使用坪數有50~60坪,許多都更案最後卡死的迷思就在於住戶只在乎自己能分回多少,但每塊基地條件大不同,市中心與非市中心土地價值不同,台北市可分為50%、新北市可能不到50%。

RENBA直言,以同樣營建成本1坪10萬元為例,台北市土地價格單價可賣到100坪,但新北市單價只能賣到50萬元,換算土地貢獻價值本質大不同,「台北市土地價值本來就比新北市高,大安區與文山區土地價值也不同,『連雲玥恒』位在忠孝復興站蛋黃區,1坪建物價格可賣到200萬元,才有籌碼和建商談超過7成分回比例。」

除此之外,6米內巷弄因大型機具進入不易,也可能提高鄰損風險,加上房屋退縮容積考量,也會降低建商都更意願,另外連棟戶數也必須納入考量,RENBA透露,整合50人跟500人,遇上釘子戶的機率大不同,住戶的主張千奇百怪,曾遇過地主要求優先選擇,否則就不同意,還有人主張家中3個兒子都上台大當醫師,家裡風水好要多分3坪,還有地主在說明會時,主張鄰居是投資客,買屋後7、8年沒入住,沒有發言權,一言不合打起來。